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【讲点黑话39】深圳八卦岭房价，房价市场深度818 |
腰斩！全国一线房价最深跌幅，八卦岭为何如此“惨惨惨” |
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2024-08-27 07:38:11 UTC |
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2024-08-26 05:18:38 UTC |
以下文本为音频转录结果，存在一定错误，校对正在进行中。 {.is-warning}
大家好，欢迎收看39期讲点黑话。
近日有媒体报道称 深圳八卦岭宿舍区的房价 从2021年的14万元一平米 暴跌到了如今每平米4万元 单价足足跌去了10万元 这也成为了中国一线城市房价暴跌 目前最极端的案例 今天我们就来深入解析一下这个案例 透视不久之前 中国房地产泡沫 巅峰时期的躁动和疯狂 首先我们先来解释一下 所谓的八卦岭宿舍区 到底是什么地方 深圳八卦岭片区的诞生 最早可以追溯到 1982年开工的盆地工业区 当时深圳是改革开放的排头兵 大力吸引港资 而盆地工业区也成为了深圳 最早进行工业化建设的地区之一 根据资料显示 当时深圳再次新建了多家工厂 八卦岭就靠着清工业 加工业以及贸易企业 逐步发展了起来 比如这里是当时中国新兴的 包装印刷行业生产基地之一 并逐步形成了行业垄断 在90年代 八卦岭片区迎来了自己最新生的时代 这里工厂林立 每一处街道都挤满了上下班 或者前来找工作的人 有了这么多工人 自然就有了极大的住宿需求 于是从1983年开始 深圳市政府划出地块 由盆地集团开发 八卦岭宿舍期就开始开工建设 最终1997年全部完工落成 一共49栋约8000个单元 这些住房因为定位是给工人当宿舍 所以是以30平米的小户型为主 八卦岭宿舍区建成之后 盆地集团保留了一小部分自用 其余大部分陆续卖给了 易华中信等公司 这些都是当时驻扎在八卦岭的大公司 他们买去做员工宿舍 而后这部分房源又被各家公司 以非常低能力价格转让给了职工 这些员工也就成为了八卦岭宿舍区 最早期的一批个人业主 不过要提取 根据项目规划 八卦岭宿舍区只要2740到43栋 372526栋是70年产权的住宅用地 其他都是50年产权 作为工业园区 八卦岭后来逐渐跟不上深圳的迅猛发展 原来主要产业 包装印刷厂门生意越做越大 需要扩大规模 但八卦岭园区却提供不了足够的用地 无奈之下 许多厂家都向区外扩展 陆续迁走了 于是八卦岭被动成为了 深圳最早区工业化的区域 之后逐渐向多元化商住混合区的方向发展 到这时候 八卦岭宿舍区已经剥离了 原来单位宿舍集中地的处境 逐渐变成了一个商品房社区 业主主体也从各种公司变成了个人 随着时代变迁 八卦岭宿舍区的房屋逐渐变得老旧 再加上基本都是小户系 所以虽然处在市中心的好位置 但房价在很长时间里 一直都是周边区块的花地 只有刚刚工作不久 囊中休思的年轻人 才会考虑买这类的房子 作为暂时的过渡 在那段时期里 虽然八卦岭宿舍区的房价 也在逐年上涨 但主要是跟着深圳市房价 一起普遍上涨 并不显得很突出 然后到了2017年 这一切的逻辑却被完全颠覆了 又在这一年 八卦岭宿舍区迎来了两个 极其重要的利好消息 在利好刺激下 八卦岭这些老破小摇身一变 成为了一些人眼中的惊弹
这两个消息 第一个是货币化捧改 2016年 中国开始了浩浩荡荡的 旧区货币化捧改浪潮 几乎所有城市的房价也随之应声上涨 具体到深圳 因为捧改力度大 导致市场上资金极其充沛 所以涨价预期也比其他地方还要强烈 八卦领片区的业主们 就是其中最大受益者之一 2016年8月 深圳市福天区在调研八卦领后 明确由深夜集团负责空间规划 平安集团负责产业规划 盆地南方公司为该项目的统熟主体 准备实施盆库区改造工程 2017年7月 福天区元领街道办 启动了八卦领宿舍区就改意愿征集 严谨花了一个多月时间 八卦领宿舍区7786户 共征集到了7373户的意愿表达 其中同意盆改的有7065户 占总户数比例超过90% 直接达到了立项要求 到了2019年9月 八卦领宿舍区改造项目被深圳的八改委 正式列入深圳市2019年 重大项目计划征补清单 按原定规划 八卦领片区改造完成后 整体容积率将从2.3提升到4.8到5.0 建筑总量扩大到500到552平方米 盆改预期给了八卦领宿舍区业主们 极端的底气 他们都盼望着一夜之间成为拆迁户 就此报复 而另外有很多人 想要尽快买到一套八卦领片区的房子 也一起参加这场刮风财富的盛宴 除了剖壁化盆改大蛋糕 八卦领房价同时还迎来了另一个 强大的助推动力 学区房效应 一直以来 深圳的教育都是这个全国一线城市 最大的应商 配套的学校少 更缺少优质学校 连所谓的四大名校 在广东省内排名其实都不算很高 不以稀为贵 因此真正的好学校 就成了炒作当地房价最好的题材 2020年7月17号 深圳知名的福天区立园小学 在自己的公众号上 发表了一篇名为 历史在朝头 展教育红图的文章 文中透露 福天区教育局批准立园教育集团 在八卦领片区 增办两所中小学 直接兴建立园小学东校区 同时把正在建设中的比加三中学 更名为立园实验学校 将由立园教育集团来承办 一瞬间 八卦领片区 似乎将成为小学家初中 义务教育阶段全程优质学区 这给本来就已经造了的八卦领房价 带来了一针更强烈的兴奋剂 在似乎稳赚不回的 房地产城化栓洞下 为了能参与这场财富游戏 许多已经杀红了眼的炒房人 为了筹集更多资金 不惜铤而走铁 用各种违规方式套取资金 在2020年疫情爆发期间 国家为了维护整体经济大局 出差了一系列 富食中小企业的金融利好政策 在2月底 深圳为了降低中小微企业融资成本 宣布对中小微企业和各地工商户 在疫情期间获得的精英鲜贷款 按照实际支付利息的50% 给予最高100万元的贴息 贴息期限不超过6个月 但许多人却从这段政策当中 看到了用虚假资料骗涛贷款 挪用去买房的机会 短短几个月时间 在大量之间涌入下 整个深圳房价 在原本已经非常高的基础上 又出现了一波暴涨 正是在2020年 八卦岭宿舍区的房价 进入了最巅峰的时代 就在这一年里 八卦岭片区二手房 以48%的涨幅排名深圳第二 绝对价格每平米足足涨了3.6万元 而八卦岭宿舍区的抚航价 更让人瞠目接舌 2020年它的涨幅高达82% 比周边还高了近一倍 2021年1月3号 八卦岭宿舍区一间29.63平米的单元房 以总价383万成交 折合单价12.2万每平米 而几乎同样的地段和户型 2019年11月30号 一套31.92平米的单元 成交总价248万 单价还只有7.77万元每平米 也就是说 仅仅过去一年零一个月 八卦岭宿舍区的房价 每平米涨了5万多元 如果有人在此期间买入卖出 一套房净赚上百万元 轻而易举 这在八卦岭宿舍区并不是孤立 以另一个小区彭镇村为例 在2020年1月 该小区的房源成交均价 约为6.3万每平米 到12月均价就涨到了10.8万 一平米涨了4.5万元 为什么八卦岭宿舍区房价 比周边涨幅更猛呢 恰恰是因为它的户型更小 小旧意味着总价更低 更容易上车 可以用更少的钱买到一张房产证 或者用同样的钱多买几套房 对于投资或者投机客们来说 他们关心的是 通过拆迁或者转手挡外发财 唯独不关心真实的居住感受 八卦岭宿舍区那些只有 30来平米的老房子 设施成就简陋 不适合家庭长期居住 都不是他们眼中的缺点 反而有的小户型 容易炒作和转手的优点 类似A股很长一段时间 喜欢炒作小盘古的逻辑 再加上还有将要拆迁 和优质学区两大卖点 所以八卦岭宿舍区 一起成为当时 深圳房价暴涨的排头病 如果事情再按过去十几年的 正常逻辑发展 当盆改和学区政策都落地之时 一场财富分配的盛宴 也确实会如期上演 这些拿着老破小房子 互相炒作的投机者们 也将各取所需 拿着赚到的钱瀟灑离场 那2023年后的中国 再也不是那个 曾经连续30年超高速增长的中国了 在可预计的将来 经济都要适应新的 中低速增长环境 天经及背景下 最直接的受害者 就是房地产产业 无数一度辉煌的大公司 频频爆雷 让整个房地产的未来预期 都急转直下 同时公共支出 也不得不变得谨慎起来 政府花钱谨慎 就意味着旧区拆迁力度下滑 于是从2019年开始 就反复被热炒的 八卦岭旧区盆改变得遥遥无期了 而这层八卦岭宿舍区 超高房价的另外一个支柱 优质学区概念 也在新教育政策当中 从2021年初开始 真正就提出 要借鉴北京经验 搞大学区制 让没有学区放的家庭也有机会 给孩子更多的旧学选择 2月份 福天区教育局局长公开表示 要加速推进教育集团化 推动集团化办学 淡化单一学区的作用 这些新政策动向 对八卦岭宿舍区的房价来说 无疑是对炒作的伏地出新 在支撑高一价的两大预期 相继破灭之后 从2021年开始 八卦岭宿舍区的房价 就开始急速下跌 到了2023年10月 它就已经从高峰期的 13到14万元一平米 下跌到了每平米6万元左右 跌幅已经接近60% 而直到现在 它也还没有完全探底 或者说 按国内外房地产波动周期的 一般规律 目前的价格多半还不是真正的底部 虽然八卦岭宿舍区房价的跌幅 是特别夸张的 到现在为止 深圳其他地区的房价 并没有接近这种程度 但我们必须看到 曾经一线城市房地产 永远会涨的神话 终究迎来了落寞时刻 八卦岭宿舍区房价一年翻倍 再一年腰斩不止的故事 只是一种最极端 最夸张的方式 展示出了之前房地产泡沫时期 非理性的疯狂 可能一些观众们 也是其中的经历者 甚至是受害者 直战浪潮 人性的贪婪 还有种种不合理的政策 以及行动虚设的监管 共同把一套只有30平米 无论如何都难以满足 现在居住需求的老破晓 变成了每平米高达14万元的金困 当浪潮退去 曾经被疯狂蒙蔽了双眼的人们 终于又被迫回归了理性 但这时候曾经的疯狂 却已经通过杠杆变成了巨大债务 甚至连当时那些 大发横折的房地产企业 也被自己编造的 房地产质量不低的神话吸引 结果自己也成为 非理性扩张投资的一部分 如果我们不能从 上一轮房产大化膜当中深刻学习教训 改变那些不合理的做法 堵住已经暴露的漏洞 那么我们未来可能还要付出同样 甚至更多的代价
今天的节目就到这里，感谢大家收看，我是不讲废话的黑岛人，我们下期再见。